中国又一次站在了历史的分水岭，往前一步是高速增长，退后一步是停滞不前甚至倒退。2025年，本来一个平平无奇的年份，但历史却赋予了它特殊的意义。很多人问楼市转折点什么时候？其实，转折点就是2024年9月。注意，转折点不是房价上涨的时间点。而是重新给楼市定义的关键节点。有了新的表态，才有新的对策，这才是最为关键的。

没有人不相信未来会好，但又不想接受一步一步来。不管是内还是外，其实对我们的经济增长，没有人怀疑，也没有人质疑我们正在采取必要的行动来支撑经j的发展。我们只需要搞清楚，现在主要问题是什么，我们有没有针对性的解法，剩下的就看疗效了。找准病症，下药，等待身体好转。

目前的问题无非是：

1、债务压力过大

2、内需不足

所以针对性的解决无非就是：

1、化债

2、刺激内需

我们回顾一下，具体的动作，基本是围绕着两点来行动的。比如，置换地方性的债务，比如降低存量房贷，包括降准降息，都是手段。另外刺激内需，比如以旧换新政策、比如房票拆迁、比如消费券补贴，这些也都是手段。我们当前觉得好像挺难的，短时间内也好像没有啥好转。那是因为债务化解也是要经历几个阶段的，我们依旧是要把整个债务周期经历一遍，这也是逃不掉的周期中的一环。

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化债的周期一定会经历4个阶段：

第一阶段是萧条期，这个阶段就是大家体感的赚米难，不敢消费。这不仅是个人，也包括地方，会减少支出，因为这个时候收入难赚。

第二个阶段你可以理解为良性去杠杆期。因为地方和老百姓都不没钱花，那这个时候只能依靠我们央妈来提供流动性，这个时候通常会进行城投债的置换和超长期国债来提供流动性。有些话不至于说那么明白，其实就是货币扩张，就是往市场里面插水管。历史数据显示，萧条阶段转向和谐去杠杆的过程中，年均货币发行量约为GDP的4%，并伴随货币贬值，进而刺激资本流入经济活动。这句话大家反复去看，就可以理解，我们其实已经在做了。包括置换地方城投债，10万亿的财政刺激计划，包括超长期国债用于收储等等。以及多次提及，要提高赤字率，都是为了让市场上的钱流动起来。

第三个阶段是货币贬值和经济复苏。你可以理解这个阶段，会出现债务重组的情况。因为第二个阶段，开始往市场里面插水管，货币+财政的双重刺激下，市场上的通胀会慢慢起来。这个过程中因为通胀的存在，会导致钱不值钱，但同时债也会贬值。这个时候大家体感就是债务压力没那么大，但物价也会在这个时候慢慢起来。当债没那么大的时候，有些人的债务就可以平账了，只要能把账平了的，那就可以继续活下去。

那第四个阶段，就是财富的重新分配。过程中因为央妈往市场注水，有人接到水，有人没接到，这个时候贫富差距会有新一轮的变化，有资产的继续接水，没资产的财富被洗走。这就是债务周期中会经历的第四个阶段。其实你们回顾看看，也就知道我们处在第三阶段了。

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当下我们已经开始往市场注入流动性了，包括现在不仅我们，是全球都在进入一个低息刺激经济的环境。

本月美联储宣布继续降息25个基点，与此同时，欧洲央行、卡塔尔、瑞士、巴基斯坦都纷纷宣布降息。而我们此前已经明确表态，会继续降准降息，明年大概率会有进一步的降准降息。

2025年，只要静静等待水流到位，第三阶段和第四阶段就会快速到来。尤其今年其实已经在出清的过程中，拿房地产来说，21年开始是开发商的出清，22-23年是一批炒房客的出清，今年，更多是现金流不稳的人在出清。

分水岭示意图

9月的表态就是信号枪，就是已经确定了用药，至于剂量，肯定是慢慢来加。我一直不觉得明年整个大环境和楼市会立马向上，但至少是慢慢向上，步步为赢。

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